-物业管理各项從用预算弥准 2007-06-16 15:45 一般公共设施维护費 一般公共设施维护费的构成是：

　1）

　、人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装費用等； F1 （元/月）

　2）

　、公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯.装饰灯（含节 11 装点灯）。这项费用又 分为：

　（1）

　、电费 （W1XT1+W2XT2+—）X30XP 电 F2（ 元/月）

　其中， W1 表示每大开启时间为 Tl（ 小时）的照明电器的总功率 （T 瓦/小时）：

　T1 表示每 U 开启 的时间（小时）：

　30 表示每月天数：

　P 电表示电费单价（元/度）。

　（2）

　、维修费，这是一个估算的经验值：

　F3（ 元/月）

　3）

　、抽送风費用，包括：

　（1）

　、电费= WX24XaX30XP 电 F* 元/月）

　其中， W 表示抽送风电机的功率; a 表示使用系數.使用系数=平均毎天开启时 M/24； P 电表示电費单价（元/度）。

　（2）

　、推修费，这也是一个估算的经验值； F5（ 元/月）

　4）

　、给排水费用，包括：

　（1）

　、电費=内乂 24 乂：

　1 乂 30 乂卩电 F6（ 元 /J］）

　其中， W 表示抽送水电机的功率：

　a 表示使用系数，使用系数=平均每天开启时间 /24：

　P 电表示电费单价（元/度）。

　（2）

　、维修费.这是一个估算的经验值: F7（ 元/月）

　5）

　、供配电、发电系统设备维修费：

　F8（ 元/月）

　6）

　、消防系统维修费； F9（ 元/月）

　7）

　、公共建筑、道路维修费：

　F10 （元/月）

　8）

　、以上 2~7 项的不可预见费,按 10% 计：

　F11 （元/月）

　由".述这 11 项费用，可按公式 （2.1）

　计算出一般公共设施维护费：

　P2 = £lli=lFi/S （旭月・函）

　其中， P2 表示一般公共设施推护费. Fi 表示上述所列 F1 至 F11 代表的费用：

　S 表示所管物 业的忌面枳。

　由这个计算公式可见，管理面枳 S 越大，则每单位面枳所分摊的一般公共设施维护费 P2 也 越低. 9）

　、更新储备金：

　P, 2= （E（M1+I1）4-Y1）

　/（12XS）

　其中， P" 2 表示一般公共设施的更新储备金， M 】表示各一般公共设施的购置费，包括照明 系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等：

　11 表示各一股公共设施的安装费用：

　Y1 表示各一般公共设施的正常、安全便用年限：

　S 表示所管物业的总面枳。

　3 、电梯费 电怫费的构成是：

　1）

　、电 Sf=nXWX24XaX30XP 电 Fl （元/月）

　其中 11 发示电梯数 （4 部电梯 n 就为 4）； W 衣小电梯功"「、电梯使用系数，由于写字 楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算， a 大致在 03

　〜06 这样的范困之间； P 电表示电費单价（元/度）. 2）

　、维修费，包括材料和专门人工费：

　F2（ 元/月）

　3）

　、以 hl-2 项的不可预见费,按 10% 计：

　F3（ 元/月）

　由].述这 3 项费用， W 按公式 （6J）

　计算出电梯费：

　P3 = E3i-lFi/S 梯（元/月 -m2）

　其中， P3 表示电梯費； F1 表示上述所例 F1 至 F3 代表的费用； S 梯表示带电梯的物业面枳. 4）

　更新储备金； P, 3= [£（M 梯 +1 梯）

　！Y] /（12XS 梯）

　其中 P* 3 表示电梯的更新储备金：

　M 梯表示电梯的购置费：

　I 梯表示电梯的安装费用：

　Y 表示电梯的正常、安全使用年限； S 梯表示带电梯的物业面积。

　4 、 空调费 空调费的构成是：

　1）

　、电費。中央空调的公共用电有主机和辅机（水熟冷却塔等）两部分，所以：

　电費= （n 主 XW 主 Xb 主 +（n 泵 XW 泵/a 塔 XW 塔）

　Xb 辅｝ XTX30XP 电 F1 （元/月）

　其中， n 主表示主机台数：

　W 主表示主机功率：

　b 主表示主机负荷系数：

　n 泵表示水泵台数: w 示水浆功率：

　n 塔友小冷却塔电机臼数：

　w 塔表示冷却塔电机功率：

　b 辅表示辅机负 荷系教：

　T 表示每天空调工作时间：

　P 电表示电费单价（元/度）； 2）

　、水费：

　F2（ 元/月）

　3）

　、谁修费（仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用），包括材料和人工费用； F3（ 元 /月）

　4）

　、以上 1〜3 项不诃预见费用，按 10% 计：

　F4（ 元/月）

　由上述这 4 顼费用，町按公式 （2-1J 计算出空调费：

　P4= E4i=lFi/S 空调（元/月・ m2）

　其中， P4 表示空调費：

　F 】表示上述所列 F1 至 F4 代表的费用：

　S 空调表示使用中央空调的 物业面积。

　值得注意的是，由于办公室、商场的人流景是不同的，所以，它们的制冷琦在设计时也不一 样。在提出上述 P4 之后，各类型物业要根据 M 设计数据调整费用。比如商场制冷甘-•般是 写字间的2 倍，所以对于商场空调费的分搏就应是 2XP4（ 元/月・ m2）・ 5）

　、史新储侪金：

　P，4= [（M 空调 +1 空调 ！Y）/（12XS 空调）

　其中. P"4 衣小空阎设备的史新储备金: M 空调衣小空示设备购各费; I 空调衣小官牴佇 安装费：

　Y表示空调安全使用年限； S 空响表示使用中央空调的物业面枳。

　5 、 环卫清洁費 环卫清洁费的构成是：

　1）

　、人工费，包括管理人员及匸人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等：

　F1 （元/ 月）

　2）

　、淸洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等，按价值和使 用年限折算出每月的价值：日常易耗品及工具，每月作预算：

　F2（ 元/月）

　3）

　、垃圾桶购 置費: F3（ 元/月）

　4）

　、垃圾清倒费; F4（ 元/月）

　5）

　、化粪池治理费：

　F5（ 元/月）

　6）

　、水池清沽費； F6（ 元/月）

　7）

　、消洁环卫所需的其他费用； F7（ 元/月）

　III 上述这 7 项费用，可按公式 （2 七计算出环卫淸洁费：

　P5 = £ 7i=lFi/S 环卫（元/月・ m2）

　其中. P5 加 j 〈环卩•清洁 ft：

　Fi 加、 I •.述所列 Fl 至 F7 代表的费用; S 环卩表小• I 述费用所 渉及的滑沽区域面积. 6 、 绿化费 绿化費的构成是：

　1）

　、 人员人用, 包括管理人员、技師、工人等； F1 （元/月）

　2）

　、绿化工具、材料（如化肥、除草剤等）费； F2（ 元/月）

　3）

　、緑化用水費：

　F3（ 元/月）

　4）

　、园林景观再造费用：

　F4（ 元/月）

　由上述这 4 项费用，可按公式 （2-1）

　计算出绿化费：

　P6= E41-1FVS 绿化（元/月・ m2）

　其中， P6 表示緑化费，E 表示上述所列 F1 至 F4 代表的费用：

　S 绿化表示绿化的面枳。

　7、

　保安费 保安费的构成是：

　1）

　、人员人用,包括 I：

　资、福利、津贴、保险、服装费用等：

　F1 （元/月）

　2）

　、保卫系统设备，包括：

　（1）

　、电费：

　F2（ 元/丿 J）

　（2）

　、维修費：

　F3（ 元/月）

　3）

　、廿常保卫器材費（如警根、电池等）； F* 元/月）

　由上述这 4 项费用，订按公式 （6-1）

　计算出保安费：

　P7=E4 I -1F I /S（7C/ 月・ m2）

　其中， P7 表示保安费：折表示上述所列 F1 至 F4 代表的费用：

　S 表示所管物业的总面积. 4）

　、更新储备金：

　P* 7= [（M 保 +1 保 ）！Y] /（12XS）

　其中 P" 7 表示保安系统的更新備备金：

　M 保表示保安系统购置费：】保表示保安系统安装 费：

　Y表示保安系统正常使用年限； S 表示所管物业的总面枳. S 、电视系统费用（非有限电视公司提供）

　电视系统费用的构成是：

　1）

　、电费: WX30XP 电 F1 （元/月）

　其中, W 表示电视系统的功率：

　P 电表示电资单价（元/肢丿 2）

　、维修费：

　F2（ 元/月）

　3）

　、节目租用资； F3（ 元/月）

　由上述这 3 项费用，订按公式 （2.1）

　计算出电视系统费用：

　P8=£3IFi/S （元/月・ m2）

　其中， P8 表示电视系统費用：

　F1 表示上述所列 F1 至 F3 代表的费用：

　S 表示所管物业的总 面积. 4）

　更新储备金：

　P, 8= [（M 视 +1 觇）。

　Y] /（12XS）

　其中， P" 8 表示电视系统的更新储备金：

　M 视表示电视系统购置费：

　I 视表示电视系统安全 费：Y 表示电视系统正常使用年限； S 表示所管物业的总而枳. 9 、保险费

　及时投购保险是物业管理中-个不砰@视的方面，切不 W 息慢或存侥幸心理，一旦由于某种 灾难造成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严亜失职，它会因 此而/失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍朮视保险。

　1）

　、险种选择：

　险种的选拝是根据所管物业的类型和使用性质来决定的.同时要考虑业主的意愿和承受能 力。业主:如冇异议，则必须经过业主委员会或业七大会讨论决定，并形成法仲文件。

　2）

　、保险费分摊：

　P9=MXS 其中， P9 表示保险費用：

　M 表示投保总金额； X 表示保险费率； S 表示保险受恵物业的总 面积. 10 、 更新储备金 物业的配套设备都有一定的安全使用寿命.到时候就得更换（否则可能会陳成灾害）.一下 子向业主筹集这宅费用，业主往往难以承担.所以物业管理公司有责任从物业投入使用开 始就逐年枳存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分•从所右权关系上 讲，这楚款项是业主的共仃财产，所以要在银行单独立帐，巾业主委员会和物业管理公司 共同管理。、" 1 物业管理公司更换时，此笆款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司 使用这笔款项，必须经过业主委员会的审批。

　由前面已计算出的更新储备金,可计算总的更新储备金：

　P 1 0 =P* 2+P" 3+P" 4+P" 7+P" 8 11 、 管理者酬金 P11 前述 1 。项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的.物业管 理公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率 可根据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般服务性行业的利润 率在 8%〜15% 之间，管理者酬金就是以前述 10 项费用之和为基数，乘上这个利润率即得。

　12^ 税收 P12 这是一个目前尚未解决的问题。前述 P1-P1 0 项费用是物业管理的实际支出费用，对物业 管理公司无利润可言。水费、电费、收视费等仅仅是由物业管理公司代收、代缴，对这部分 往来收入，似乎不应该向物业管理公司征税.否则就出现了重夏征税的问题。但目前税务 部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面増加了业主（或用户）的费用负担，同时 也带来了管理上的困难。这-问题仃待在物軌符理的立法中予以明确。物业忤理公可应尽 早认识并尽 W 能妥善处理好这一矛盾。

　在对上述 12 项費用标准核律之后，就可得到物业管理费的总菓价：

　P 总=£ 12i=lPi （元/月 ,m2）（2-2）

　在作每户的管理费计费时.只需用每户面枳乘以单价.即可每每户的管理费数额：

　F.a=PXiXS 户（汨月 ）（2-3）

　人工费的预算 人工费预算基本上取决于两个因素，一个是计划期内不同性质、类型、对象的物业所需要聘 用的口常管理人员数和维修匸人数：另一个是计划期内所聘用的日常管理人员和维修工人的 人均工资额。人工费预算定额的测律公式可表达为：

　Pi=£（NiXWi）（i=I,

　.... n）

　Pi—— 计划期口常综合管理教中人工費的预算额：

　N1 —计划期需聘用的第「类口常管理人员和维修工人数：

　Wi 一一计划期第 I 类人员的人均工资额。

　如表 1-23 所示，某物业管理企业要完成所接管的“名雅苑”名层住宅的日常管理任务，需 聘用 4

　人管理人员，毎人鲜月工资 600 元； 20 个楼管员，毎人侔月工资 350 元：

　1 个日常水 电维修工，毎人每月工资 500 元，则可月共需开支的人工费为； Pi-4 X 60CH20 X 350*1 X 500-9 900（ 元）

　2 、行政办公費预尊 行政办公费预算可沔过预测全年費用支出.折合每月费用计尊得到。对己有管理经历的物业 管理企业， W 根据上年企业会计报表和年终决算.得到报告期金年行政办公费支出数，再号 虑物价上涨因素和应该减少的不合理支出，就可得到计划期全年行政办公费预算。用公式凹 表达为：

　P2-F u

　(1+1%[F. P2— 计划期行政办公費预算額； F 。——基期行政办公费实际支出：

　I—— 通货膨胀率； F" 。一一基期行政办公费中的不合理开支. 没有管理经验的物业管理企业订用卜列公式测算行政办公费支出预算：

　P2=IFi (1=1, ....... n) Fi—— 指第】项行政办公费开支预测额。

　3 、 劳动保护防护费预算 劳动保护费预算 L 要取决于两个因素：一是计划期内物业管理企业所禹时用的职 1：

　人数：二 是计划期内人均的劳动保护防护費。用公式可表达为：

　P3=N 、 p P3— 计划期内劳动保护防护费预算额：

　N— 计划期内聘用的职工人数； B —一计划期内人均劳动保护防护费. 式中计划期内人均劳动保护防护費，可根据报告期合计资料中的仃关数据加以测算分析得 到。

　4 、 公用水电費预算 公用水电费预算主要取决于不同物业的公共设备 42 施装置和用水用电虽及水电费的单价.用 公式可表示为：

　P4-XQ tfeiXP 电 +X Q 水 iXP 水 (i・L ........ n) P4—— 表示计划期内公用设备设施用水用电费支出：

　Q 电 i 一一表示第 I 项公用设备设施用电信：

　Q 水 i 一一衣示第 I 项公用设备没施用水鼠：

　P 电一表示电費单价：

　P 水一表示水量単价。

　公共设备设施-•般主要包括公共照明设备系统、抽水送风机、给排水设备系统、电梯、中央 空调，其用电鼠的计算，可根据实际使用情况测算。但有经验的物业管理企业可以根据报告 期的用水用电情况和计划期要求节约降低的用貝指标，测算得到。它们的具体计算如下； (1) 、公共照明设备系统用电星的计算 Q 电 1-(W1XT1+W2XT2+ ........... )X30 Q 电 1— 公共照明设备系统用电量：

　W1— 每次开启时间为 T1 (小时)的照明电器总功率("•£/小时)：

　T1—— 每天开启时间(小时)：

　30 一一毎月天数. (2) 、抽水送风机的用电址 Q 电 2-WX24X a X30

　Q 电 2— 抽水送风机的用电址； W 一一抽水送风机的功率(千瓦/小时 J：

　a 一一表示使用系数 a= 平均每天开启时间 /24 小时. (3) 、给排水设备系统用电量 Q 电 3・WX24X"30 Q 电 3― 表示给排水设备系统的用电量: W— 给排水设备的功率. a 一一给排水设备的使用系数. (4) 、电梯用电星 Q 电 4=nXWX24XaX30 Q 电 4—— 电梯用电量：

　n 一一电梯数最； W—— 电梯功率 a 一一电怫使用系数。由于写字楼、商厦、住宅和公寓的电梯使用时间和频率不同，因此 a 会冇差异。通过统计方法逬行估耸， a 大约在 03〜06 之间。

　(5) 、中央空调用电鼠 Q 电 5 F 主 XW 主 Xb 主 +(n 系 XW 系 +n 塔 XW 塔) Xb 辅｝ XTX3O Q 电 5— 表示中央空调用电量：

　0 主——主机台数：

　b 主一一主机的负荷系数； W 主——主机的功率：

　n 泵一水泵台数：

　W 某一水系的功率； n 塔一冷却塔电机的台数：

　W 塔——冷却塔电机的功率：

　b 辅一辅机的负荷系数：

　T 一一每天空调工作时间：

　30—— 每月天数. 5 、 保安服务费预算 保安服务費由保安人员人工费、保安设备系统维护费和口常保安工器具费构成，应分别计算 出这些费用预算，加总后即得出保安服务费预算额.用公式可表示如卜•：

　P5=E3i=lFi=Fl+F2+F3 P5— 表示保安服务费预兌领：

　Fi —表示第】项保安服务費预律额：

　F1— 一表示保安人员人工资：

　F2— 表示保安设备系统维护費； F3― 表示日常保安工器貝費。

　其中， F1 •保安人员聘用数 X( 人均工资奖金等+人均服装费+人均保险费)：

　F2 ■保安设备系统用电虽 X 电费单价+口布維修养护费：

　F3=U 常保安用警棍、电池和电筒等购置费。

　物业管理企业若将物业的保安服务任务交给专业保安公司承包完成.则保安服务费预算额即 为将支付给专业保安公司的资用。

　6 、 环卫清洁费预算 测管环卩清洁费预算可先将构成环卩消洁费的各项费用支出预算測算出来，然后加总。用公 式

　可表示为：

　P6=m(i=l,.....n) P6 一一环卫清洁费预算额：

　Fi—- 第 i 项环卫淸洁费支出预算。

　若物业管理企业将物业环境消洁卫生任务.交给专业环卩部门承包完成.则环卫消沽费预算 为支付给专业环卫公司的費用。

　7、

　绿化养护费预算 绿化养护费预算的测定，也是先将构成绿化养护費的各项费用支出测算岀来，然后加总。用 公式可表示为：

　P7=LFi(i=l, ....... n) P7— 绿化并护费预算额：

　F1 一一第 1 项绿化养护费的支出预算。

　8 、 保险费预算 物业管理企业在确定物业保险费预算时.首先要选择好险神，险种的选择是由所接管物业的 类型、使用性质决定的，同时也耍考虑业主的意愿和承受能力。业主如仃异议，则必须经过 业主管理委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件• (1) 、一般对于公浏、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地点、台风、火 灾等破坏时能及时修夏。

　(2) 、对 F 高层写字楼、商厦、酒店等.蚓必须投购大厦财产保险.包括土建、装修和设备- 一般是按楼宇的总造价来投保.对于商原、酒店.还要投购公共责任险。

　(3) 、对一些特殊设备(如髙层公出"的电梯、酒店的中央空调等)进行投保。

　总之，综合考虑安全、经济、地区特点、业主承受能力等诺多因素，审慎地选择投保是做好 保险费预算的前提，也是搞好物业管理的一个重要环节。

　保险费预算确定的公式如下， P8=E(M1X1X1=1. ..... □) P8—— 保险费预算额：

　Mi —投保的物业价值第 1 种保险种类：

　X1 一一第「种保险种类的保险费费率。

　9 、 公共设备设施的日常维修养护费预算 公共设為设施的口常维修恭护费预算山以根据各种不同物业的历史资料和经验数据测算取 得。如一般一會水系的月择护费为 100 元，一部电梯的月养护费为 1000 元。

　10 、 其他管理费预兌 其他管理费预兌.可以根据历史资料和经龄数据测得，町将第】项到第 9 项的 II 常综合管理 费加总后，乗一定的系数取得。