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X X 年临安市第期保障性住房建设项目可行性研究报告 8 8 临安市 ***** 开发有限公司 临安市第 ** 期保障性住房 建设 项目 可行性研究 报告 浙江 ******* 设计院 ******* 有限公司 二○○八年 十一 月 目 录 第一章 总 论 ....................................... 1 1.1 概述 ............................................. 1 1.2 项目承办单位概况 ................................. 1 1.3 可行性研究报告编制根据及工作内容 ................. 1 1.4 项目研究成果 ..................................... 2 1.5 结论 ............................................. 4 第二章 项目背景及建设规模 .............................. 6 2.1 项目提出背景 ..................................... 6 2.2 市场分析 ......................................... 7 2.3 建设规模 ........................................ 10 第三章 项目选址及土地利用 ............................. 12 3.1 项目选址 ........................................ 12 3.2 土地利用 ........................................ 13 3.3 征地拆迁与安置 .................................. 15 第四章 建设方案 ...................................... 16 4.1 规划设计根据 .................................... 16 4.2 总平面规划 ...................................... 16 4.3 建筑物设计 ...................................... 20 4.4 配套工程技术方案 ................................ 21 第五章 环境保护、消防与节能 ........................... 23 5.1 环境保护 ........................................ 23 5.2 消防 ............................................ 26 5.3 节能 ............................................ 28 第六章 项目组织及进度计划 ............................. 29 6.1 项目组织与管理 .................................. 29 6.2 项目实施进度计划 ................................ 29 第七章 投资估算及资金筹措 ............................. 31 7.1 投资估算 ........................................ 31 7.2 投资构成 ........................................ 32 7.3 资金筹措 ........................................ 32 第八章 经济效益分析 ................................... 34 8.1 评价说明 ........................................ 34 8.2 财务分析 ........................................ 34 8.3 财务评价结论 ................................... 355 第九章 社会评价 ...................................... 36 9.1 社会影响分析 .................................... 36 9.2 社会互适性分析 .................................. 37 附表 附图 附件 第一章 总 论 1.1 1 概 述 1.1.1 项目名称 ：临安市第**期保障性住房建设项目 1. 1.2 项目承办单位及法人 项目承办与实施单位：临安市*****开发有限公司 法人代表：***** 1.3 1.3 项目实施地点 临安市锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。

　　1.4 1.4 项目建设期限 2008 年 10 月～2011 年 12 月 1.2 2 项目承办单位 概况 临安市*****开发有限公司是********** 1.3 3 可行性研究报告编制根据及工 作内容 1.3.1 编制根据 1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24 号）》 2、《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》省建设厅、省发改委（浙建房[2007]109 号） 3、《临安市近期建设规划》 4、《临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划》 5、《临安市城市总体规划》（1996-2020） 6、《临安市城北区操纵性全面规划》 7、项目建议书及批复 8、《项目选址意见书》 9、项目方案设计成果 10、现行有关的法律、法规，建设规范、标准 2 1.3.2 工作内容 以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性的基础上，对建设规模、建设方案、建设投资及效益等进行分析研究与论证。

　　1.4 4 项目研究成果 1. 4.1 项目建设地点 项目用地位于临安市城北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约 77.4 亩。

　　1.4 4. .2 2 要紧 建设内容及规模 （1）人口规模：居住区规划总户数 1072 户，按每户 3.5 人计，居住区内可容纳 3752 人居住。

　　（2） 建筑规模：

　　 1.4 4. .3 3 配套工程技术方案 1.4.3.1 供电 本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给，由两路10KV高压电源由地下供电线路引入至小区lOKV/0.4KV变电所。小区使用环网供电。

　　 1.4. .3 3. .2 2 给排水 本区块给水由临安自来水公司供应，从市政道路以DN200管径引入本区块沿四周道路成环状布置。

　　使用分流制排水系统，具体分为雨水与生活废水系统。雨水排水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。室内生活污（废）水排放使用污、废水分流系统，室外使用合流系统，汇合后排至市政污水管网。

　　1.4.3.3 电信、宽带 本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机与直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。

　　1.4.3.4 智能化 为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保总用地面积 51598.1m2 (合 77.4 亩) 备 注 总建筑面积 112324m2 地上建筑面积 90454m2 其 中 住宅 80751m2 1072 套 商铺 9703m2 会馆 9703m2 含物管、经营用房等配套 890m2 地下建筑面积 21870m2 建筑密度 28% 容积率 1.75 绿化率 30% 安巡更等方面的综合信息管理。

　　1. 4.4 投资 规模与资金措施方案 项目总投资为 24541 万元，其中建设投资 22823 万元，建设期利息 1718 万元。商请银行贷款 15900 万元，企业自筹解决 8641 万元。

　　1. 4.5 要紧技术经济指标 表 表 1 1- -5 5 要紧技术经济指标汇总表 序号 项目名称 单 位 数 量 备 注 1 1 建设规模 1.1 总用地面积 平方米 51598.1 合 77.4 亩 1.2 总建筑面积 平方米 112324 2 2 项目总投资 2.1 建设投资 万元 24541 2.2 建设期利息 万元 1718 3 3 营业收入 万元 26795 4 4 营业税金及附加 万元 1501 正常年 5 5 利润总额 万元 82 6 6 税后利润 万元 61 7 7 借款偿还期 年 4.81 从借款开始年算起 1.4.6 项目实施计划 本项目分二期实施，建设期 2008 年 10 月～2011 年 12 月，要紧分4 个阶段实施。

　　1.5 5 结论 本项目开发的是政府提供政策优惠，限定套型面积与销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　本项目选址合理，规划建设方案合理、配套建设齐全，充分考虑 了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济效益方面贯彻了以保本微利的原则。

　　项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏原则；项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程，美好市容，改善环境带来较大的影响。

　　本项目的建成，为当地提供了 1000 多套的保障性住房，切实解决了一部分中低收入家庭的住房问题，为政府人才引进、招商引资搭建了平台。

　　项目的建设，能够迅速带动上下游的有关行业进展，为社会提供一定量的就业机会。关于拉动内需，保护当地房地产市场健康稳固进展，促进经济平稳较快进展与社会与谐稳固意义重大，社会效益显著。

　　因此，本项目的开发，符合保障性用房开发保本微利的原则，是可行的，也是完全必要的。

　　 第二章 项目背景及建设规模 2 2. .1 1 项目提出 背景 建立与完善住房保障体系，多渠道解决中低收入与最低收入家庭的住房问题，既是构建社会主义与谐社会的要求，是构建大社保体系的重要构成部分，也是调整住房供应结构，稳固住房价格，促进房地产业持续稳固健康进展的重要举措。

　　临安市坚持以人为本，全面落实科学进展观，按照构建社会主义与谐社会的要求，规范运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经济适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为要紧内容的多类型、多层次城镇住房保障体系，较好地满足了不一致居民的住房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。

　　今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳固因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增长放缓趋势明显，经济社会进展经受了多方面严峻考验。10 月 17 日国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房等扩大内需的一系列政策。这些政策措施，既有利于促进经济增长，又有利于推动结 构调整，避免重复建设；既有利于拉动当前增长，又有利于增强经济进展后劲；既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。

　　组织实施临安市第四期保障性住房建设项目，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》， 省建设厅、省发改委《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》（浙建房[2007]109 号）精神，是根据《临安市近期建设规划》、《临安市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划》的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更为严峻的国内外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积极的财政政策与适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大国内需求，保护房地产市场健康稳固进展，促进国民经济平稳较快进展与社会与谐稳固的重要举措。

　　2.2 2 市场 分析 2. 2.1 1 宏观环境分析 临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座拥有得天独厚山水风光与悠久厚重历史文化，生态资源丰富的城市。近年来，全市经济、政治、文化与社会建设不断取得新的成绩。2005 年，临安市人均 GDP 突破 3000 美元；2006 年临安人均 GDP达到 3700 美元；2007 年全年实现生产总值 197.3 亿元，同比增长17.1%，人均 GDP 达到 4931 美元，财政总收入 18.7 亿元，同比增长27.2%，其中地方财政收入 9.8 亿元，同比增长 21.8%。2008 年 1-9 月，财政总收入 19.26 亿元，同比增长 32%，其中地方财政收入 10.16 亿元，同比增长 32.7%。

　　进入 21 世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，临安房产慢慢步入了繁荣。至目前，临安已建成各类商品房 300多万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的 70%左右，占房屋竣工面积的 65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原先的传统多层公寓进展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等 种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。

　　1、规划区内住房现状 根据临安市住房抽样调查，至 2007 年年底，城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到 37 平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到 70 平方米，城市整体住房条件较好。

　　2、规划期内住房需求 临安市的住宅需求由下列五部分构成：城市新增人口的居住需求、城市居民改善居住条件与二次置业的需求、青山工业园区外引进展配套及周边外来务工人员的需求、城市旧城改造及拆迁安置的需求与房产投资的需求（包含外来投资性购房者）。

　　2006- -0 2020 年 住宅建设需求预测表 年份 市区人口 （万人） 居住水平 （平方米/人）住宅需求净增量 （万平方米） 拆迁需求 补充量 （万平方米）投资 需求量 （万平方米） 新建住宅 总量 （万平方米） 2005 16.22 38 存量 616.4 / / / 2006—2010 18 42 139.6 30 72.7 242.3 2011—2020 25 45 369 60 / 429 注：该预测来源于《临安市房地产进展规划（2006-2020）》 根据临安市住房现状与需求预测，估计不包含暂住人口的年住宅建筑面积需求量约为 40～45 万平方米，与近年现状商品房竣工面积基本相符。其中，政府将安排保障性住房建设每年约为 10 万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约为 30～35 万平方米。

　　2. 2.2 2 本市保障性住房建设进展分析 2.2.2.1 本市保障性住房建设现状 临安市自 1999 年开发建设经济适用住房以来，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，先后开发建设（含将于 2008 年底竣工 24 万平方米）了：“临安人家”、“吴越人家”、“昌化人家”、 “苕溪人家”四个经济适用住房小区，总建筑面积近 40 万平方米，较好地解决了 2000 余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。

　　2.2.2.2 本市保障性住房市场分析 按照“城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的 20%以上”的总体要求，2008—2010 年，估计我市城镇低收入家庭保障性住房（要紧包含经济适用房、经济解困房、廉租住房）需求量为建筑面积 20.7万平方米。其中：估计廉租住房保障总户数为 480 户，廉租住房建筑面积为 0.5 万平方米；经济适用房（经济解困房）建筑面积 20.2 万平方米。总投资 4.5 亿元，总建设用地 200 亩。

　　3 2.2.3 本市...

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