关键词
房地产估价规范最新版14篇房地产估价规范最新版 砖木结构房屋房屋及其附属物重置成新价屋面分数屋架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率装修分数成新折余率设备下面是小编为大家整理的房地产估价规范最新版14篇,供大家参考。
农村房屋资产评估报告样本规范版
Samplestandardeditionofruralhousingassetsevaluationreport
汇报人：JinTaiCollege
农村房屋资产评估报告样本规范版
前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。
项目名称：首都机场****地上物拆迁补偿价值评估受托估价单位：xxx有限责任公司委托估价单位：****公司估价日期：xxxx年**月**日至xxxx年**月**日估价报告编号：****目录
****公司：受贵单位的委托，我公司对首都机场****项目所涉及的位于****的地上物拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：一、估价对象根据《拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象为首都机场****项目所涉及的位于****的地上物，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物。二、估价目的因修建首都机场****的需要，委托方拟对拆迁许可范围内的****地上物实施拆迁，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，需对地上物所有权人进行货币补偿。因此，本次评估目的：确定地上物价值，为拆迁补偿提供参考。三、估价时点为《拆迁许可证》签发之日，即xxxx年**月**日四、估价结果
于估价时点xxxx年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元
村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。xxx有限责任公司xxxx年**月**日
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告得到几位工程技术人员及果树专家的支持和帮助。7、本报告由xxx有限责任公司解释。参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：（略）
3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。
4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。
5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。
6、本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。
联系人：联系电话：三、估价对象根据《拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象为首都机场****项目所涉及的位于****的地上物，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物。村民个人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖气、上下水管、化粪池、渗井、灯、电表、门楼、院墙、太阳能、树木等附属物。村集体所有的地上物包括村委会办公及配套用房及村集体的给水渠、排水沟、水塔、道路、桥涵、电线杆、变压器、鱼塘、苗木等附属物。四、估价目的因修建首都机场****的需要，委托方拟对拆迁许可范围内的****地上物实施拆迁，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，需对地上物所有权人进行货币补偿。因此，本次评估目的：确定地上物价值，为拆迁补偿提供参考。
五、估价时点为《拆迁许可证》签发之日，即xxxx年**月**日六、价值定义本次评估拟确定地上物补偿价值，包括村民个人所有和村集体所有的房屋及其附属物补偿价值。根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》及北京市有关规定，宅基地房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋及其附属物重置成新价构成;村集体所有房屋拆迁补偿价由被拆迁房屋及其附属物重置成新价构成。本次拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费、停产停业损失补助费等各项补助费用。七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规程1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;5、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令
（略）八、估价原则本次评估主要遵循以下原则:1、合法原则遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。3、估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、公平原则房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。5、替代原则在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。
九、估价方法根据估价目的，本次采用成本法进行评估。1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式:宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价（1）宅基地区位补偿价确定宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。（2）宅基地面积确定
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
北京市物价局《关于发布的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。
计算公式为:①砖木结构房屋房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率]×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价②砖混结构房屋房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率]×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式:村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率（1）对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。
（2）对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。
首先编制工程造价。按照北京市xxxx年预算定额及计算规则、费用标准和xxxx年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。
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汇报人：JinTaiCollege
房地产资产评估报告模板标准版2篇
前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。
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1、篇章1：2021年房地产资产评估报告2、篇章2：房屋资产评估报告(标准版)
篇章1:20xx年房地产资产评估报告xxxxxxxxx:承蒙委托，对位于的**房产租赁价值进行评估，为居住
目的的房产租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作
程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20**年1月1日的评估结果如下:
一、评估对象评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。二、评估时点20**年1月1日三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:房产租金:光华阳光水城-人民币895元整华宇西城丽景-人民币1048元整
俊峰龙凤云洲-人民币1081元整大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整我们郑重声明:1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的`假设和限制条件的限制。3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T502911999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
参加本次评估的评估人签名:姓名签字篇章2:房屋资产评估报告(标准版)【按住Ctrl键点此返回目录】一、委托方单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ单位住址：联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估价方机构名称：XX房地产评估有限公司单位住址：XX市X路X号X大厦22楼法定代表人：XX联系电话：X
三、估价对象一物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属
估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。
5城市房地产市场价格修正体系
城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。
5。1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正,个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。
5。2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上,按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。5。2.1城市房地产价格影响因素的选择
5。2.1。1居住房地产的影响因素——区域因素。主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。
1
-—个别因素。主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。
—-权益因素。年限修正、产权状况修正。
5.2。1。2商业房地产的影响因素——区域因素。主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。-—个别因素.主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修.--权益因素.年限修正、产权状况修正。
5。2。1.3工业房地产的影响因素-—区域因素.主要指环境状况、交通状况、配套设施.—-个别因素。主要指成新率、层高、土地个别因素。——权益因素。年限修正、产权状况修正。
5.2。2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。权重确定原则:5。2.2.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和＝1;5.2.2。2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定;5。2.2。3不同类型房地产市场价格的影响程度不同,分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。
5.2。3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算
5.2.3。1修正幅度值的计算
2
以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减,得到上调或下调的最高值。
上调幅度的计算公式见式Fl＝[(Vmax-Vc）/Vc］＊100%……………………(1）
下调幅度的计算公式见式（55)：F2＝[(Vc-Vmin）/Vc]＊100％……………………（2）
式中:F1--房地产市场价格上调最大幅度；F2--房地产市场价格下调最大幅度；Vc—城市房地产市场价格；Vmax-—级别或区域正常房地产价格的最高值；Vmin--级别或区域正常房地产价格的最低值。
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值．将物业价格修正幅度划分成五个档次。
5。2。3.2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式(3)和式(4)计算各因素的修正幅度.
F1i=Fl＊Wi．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(3）F2i=F2*Wi．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(4)式中：F1i--某一因素的上调幅度；F2i——某一因素的下调幅度;Wi—-某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间．内插条件较优的修正系数,一般为F1i／2，同时确定较优条件下的房地产价格标准.在一般水平与下限价格之间。内
3
插条件较劣的修正系数，一般为F2i／2,同时确定较劣条件下的房地产价格标准。
5。2.4城市房地产市场价格修正系数表的编制
按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上,要量化所有影响因素的标准。影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值,影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20—40分较劣、0—20分劣.按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表。
5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正
5.3.1住宅房地产市场价格主要影响因素
5.3.1.1区域因素—-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度.—-环境状况.主要指环境质量、景观环境、治安状况。——交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。—-配套设施。主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。--其他因素。
5.3.1。2个别因素-—成新率。主要指房屋的新旧程度。—-朝向。主要指房屋主卧室的朝向。
4
—-楼层。主要指房屋所在的自然层。—-通风采光。主要指房屋的间距、通风采光情况。--房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型.5。3.1.3权益因素——年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。——产权状况修正.主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正.5.3.2住宅房地产市场价格影响因素修正5。3。2.1区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60—80分较优、40—60分一般、20—40分较劣、0-20分劣。
5
住宅房地产区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
离市中心距离
地段
离片区中心距离
位置
土地级别
人口密度
供水
排水
市政配套
供电供气
供热
通讯设施
配
套
设施
公用设施配套
小区配套
中学
小学
医院
体育场馆
公园商场菜场会所健身房游泳馆车库网球场
优
<M
<M
80—--100
80—-—100
80—-—100
80-—-100
80-——100
80-—-100
80-—-100
80—-—100
<M<M<M
〈M〈M〈M〈M80-—-10080—-—10080--—10080——-10080-—-100
较优
M—M
M—M
60-—-80
60—--80
60——-80
60—-80
60——-80
60—-80
60-——80
60—-80
M—MM-MM—M
M—MM—MM—MM—M60——-8060--—8060---8060———8060-—-80
一般
M—M
M—M
40--60
40—-60
40-—60
40-—60
40—-60
40-—60
40--60
40——60
M—MM—MM—M
M-MM-MM—MM—M40—-6040--6040--6040—-6040-—60
较劣
劣
M—M
>M
M-M
>M
20——-400--—20
20-——400——-20
20---400—-—20
20—-400—-20
20—--400--—20
20——400-—20
20———400———20
20—-400—-20
M—MM-MM—M
>M>M〉M
M—M
M—MM—MM-M20———4020-—-4020-——4020———4020-—-40
〉M
>M〉M〉M0—--200--—200———200——-200---20
道路通达度
公交便捷
交度
通
状况
对外交通距离
距公交站点距离公交车次
距火车站距离
距飞机场距离
距码头距离
路网密度
水环境
环境质量优劣度
气环境声环境
环境状况景观环境
自然景观小区景观
绿化率
治安环境
治安状况交通管制
混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道
<M
M—M
M—M
M—M
支路>M
<M〈M〈M80—-10080——10080-—10080--10080——10080——10080—-10080—-10080——10080——10080-—100
M—MM-MM—M60——8060--—8060--8060--8060-—8060——8060—-8060--8060—-8060——8060-—80
M—MM—MM—M40---6040——6040--—6040-—-6040-—-6040———6040-——6040—--6040-——6040——-6040---60
M—MM—MM—M20-——4020—-—4020-——4020---4020---4020---4020-—-4020———4020-—-4020---4020-—-40
〉M〉M〉M0-—200--200—-200—-200-—200-—200--200--200--200—-200——20
6
住宅房地产区域因素修正系数表
因素
权重
因子
地
离市中心距离
段
离片区中心距离
位
土地级别
置
人口密度
供水
排水
市政配套
供电供气
供热
通讯设施
中学
小学
配
套
公用设
设
施配套
施
医院
体育场馆公园商场菜场会所
健身房
小区配套
游泳馆车库
网球场
权重
优
较优
一般
较劣
劣
道路通达度
公交便距公交站点距离
交
捷度
公交车次
通
距火车站距离
状况
对外交通距离
距飞机场距离
距码头距离
路网密度
环境质
量优劣
度环
境
状
况
景观环
境
水环境气环境声环境
自然景观小区景观
绿化率
治安环
治安状况
7
境
合计
交通管制
5。3。2。2个别因素修正1）成新率根据《房地产估价规范》及相关法律、法规：各种结构房屋的经济耐用年限一般为：（1）钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；（2)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年；（3）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；(4）砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;（5）简易结构10年。计算公式为：
年折旧额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
成新率=1—房屋已使用年数×（1—残值率）÷耐用年限
房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。
8
按建设部房屋完损等级确定成新率
分类
条件分部
成新
地基基础
承重
结
构件
构
和
非承
楼
重墙
地
面
屋面
全新
完全好房全部符合大部符合
1
0。9-10.8—0.9
有足够承载能力，无不均匀沉降
完好坚固，屋架、墙体完好墙体完好牢固，无破损不渗漏，排水设施畅通
基本完好房
全部符合
大部符合
0。7—0.80。6—0。7
有承载能力,有少量不均匀沉降
承重构件、木屋架各部件节点连接基本完好
砖墙体轻微裂缝，面层破损
局部渗漏,排水设施基本畅通
一般损坏房
稍好于
全部符合
0.5—0.6
0.4-0。5
承载能力不足,有较大不均匀沉降，对上部结构已产生
一定影响
承重墙体产生下垂变动，有轻微裂缝，木屋架有局部腐
朽
部分墙体裂缝，间隔墙面层局部损坏，失修严重
局部漏雨，局部高低不平
严重损坏房稍好于全部符合
危险房
稍好于
全部符合
0.4以下
有明显不均匀下降且有继续发展，严重影响上部
结构安全和正常使用
承载能力严重不足，有严重不均匀沉降，已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲，房
屋随时有倒塌可能
承重墙体严重损坏，有明
显下垂变形,木架端节点构件严重腐朽，开裂变形，
腐朽,有明显下垂变形或已超过极限，丧失稳定性
倾斜
墙体裂缝、倾斜
墙体严重开裂、倾斜,部分倒塌
严重漏雨,木屋架严重腐朽，排水设施严重锈料、
断裂不全
墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌
楼
地
整体面层完好、平整
面
整体面层基本完好
整体面层局部空鼓、裂缝整体面层严重空鼓、裂缝
破烂不堪
9
分类成新条件分部
全新1
完全好房全部符合大部符合0。9—10。8—0。9
基本完好房全部符合大部符合0.7—0.80.6-0。7
一般损坏房
稍好于
全部符合
0.5-0。6
0.4—0。5
严重损坏房
稍好于
全部符合
0。4以下
门窗
完好无损，开关灵活,油漆完好少量开关不灵，油漆尚完好
部分开关不灵，油漆老化剥落
大部分开关不灵，翘曲变形,部件残缺腐朽,油漆完好
装门外墙抹灰
完整牢固，无空鼓、裂缝
稍有空鼓、裂缝风化
局部裂缝、空鼓、剥落，勒脚严重侵普遍空鼓、裂缝、风化脱落，勾缝砂浆严重
蚀风化
酥松、脱落、墙面渗水
顶棚
完整牢固，无破损和下垂脱落
饰
少量面层翘裂、缺损
局部破损，顶棚下垂变形，面层破烂面层破料不堪，严重下垂变形，吊筋松动、
脱落
弯曲、断裂、腐朽、蛀蚀
细木装修
完整牢固，油漆完好
木材部分腐朽、蛀蚀、残缺，油漆老
稍有松动，残缺油漆尚完好
木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺，油漆脱落
化
上下水管基本畅通无阻，各
上下水管畅通无阻，各种卫生器具
上下水管不够畅通,卫生器具部分损上下水管严重堵塞、锈蚀、漏水,卫生器具
设
水卫
种卫生器具基本完好，个别
完好，零件整齐
坏
零件大部分损坏、残缺
零件缺损
施
线路及各种照明装置完好，绝缘良线路及各种照明装置基本设备陈旧，电线部分老化，少量照明设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱,照明
电
好
完好，个别零件缺损
装置有损坏、残缺
装置残缺不齐,绝缘不合要求
10
2）房屋朝向修正（％）
以主卧朝南为基础，根据城市样点数据的调查值确定北、西、东、
三个方向的朝向修正系数。
主卧朝向
北
西
东
南
修正系数
0
3）楼层修正(%)
以二层为基础，根据城市样点数据的调查值确定不同楼层价格相
对二层价格的楼层修正系数.
总层数高层七层六层五层四层三层二层一层
层次
楼房楼房楼房楼房楼房楼房楼房楼房
1
2
0
0
0
0
0
0
0
0
3
4
5
6
7
8-11
12—（顶层—
1）
顶层
楼层修正以自然层为标准。
4）通风采光修正
根据城市样点数据的通风、采光、房屋间距等因素调查值，综合
确定通风采光修正的五级分值及修正系数值.
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
11
修正系数
5）房型功能修正
根据城市样点数据的房型功能等因素调查值,综合确定房型是否
成套及各种常见房型的五级分值和修正系数值。
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
5.3.2.3权益因素1）年限修正住宅房地产年限修正主要是对城市住宅房地产市场价格中所分摊的土地价格进行年限修正.
年限修正E=Kn/K70=[1—1/（1+r）n]/［1-1/(1+r）70]n为剩余土地使用年限r为土地报酬率2)产权状况修正主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正，目前常见的有房改房、经济实用住房、划拨土地上的房地产等.产权状况修正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减.
12
5.4商业房地产市场价格主要影响因素的选择及修正
5。4.1商业房地产市场价格主要影响因素
5.4.1.1区域因素——地段位置。主要指离市商服中心距离、离片区商服中心距离、土地级别、人口密度.——繁华程度。主要指人流量、商业职能总数、消费环境、治安状况。-—交通状况。主要指停车状况、道路通达度、对外交通距离、路网密度。——配套设施。主要指市政配套、商业区配套、物流配送。—-其他因素。
5.4。1.2个别因素--临街状况。主要指商业房产临街状况、临什么街、是否多面临街.——建筑结构。主要指商业房产的建筑结构。-—楼层.主要指商业房产所在的自然层。—-层高。主要指商业房产的房屋高度.——宽深比率。主要指商业房产的临街宽度与进深的比率。——建筑装修.主要指商业房产的装修程度。
5。4.1.3权益因素-—年限修正.主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。——产权状况修正。主要指划拨土地上及其他特殊产权的商业房
13
产与标准产权商业房产的修正.5.4。2商业房地产市场价格影响因素修正5。4.2。1区域因素区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分
值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80—100分优、60—80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣.
14
商业房地产区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
地
离市商服中心距离
段
离片区商服中心距离
位
土地级别
置
人口密度
供水
排水
市政配套
供电供气
供热
配套设施
商业区配套设施
通讯设施银行
餐饮店停车场停车位
自动扶梯
优<M<M80—-—10080---10080-——10080--—10080-——10080——-10080-——10080—-—100〈M〈M<M
较优M—MM—M60——-8060---8060---8060—-8060——-8060--8060---8060——80M—MM—MM-M
一般M-MM—M
40-—6040--6040——6040--6040——6040——6040——6040--60
M—MM-MM—M
较劣M—MM—M20-—-4020-——4020—--4020—-4020—--4020-—4020——-4020—-40M—MM—MM-M
劣〉M>M0—-—200-—-200-—-200—-200-——200—-200-——200--20>M〉M>M
80-—-100
60---80
40-—60
20---40
0—-—20
物流配送
交通状对外交通况距离
道路通达度停车状况距火车站距离距飞机场距离距码头距离
80—--100
60---80
40--60
20—-—400—--20
混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路
80——-10060———80
40--60
20--—40
0—--20
<M
M—M
M—M
M—M
>M
〈M
M-M
M—M
M—M
〉M
〈M
M-M
M—M
M-M
>M
15
路网密度
人流量
繁
商服职能总数华
消费环境程
度治安环境
治安状况交通管制
80--10080——100
80--10080--10080-—10080-—100
60—-8060-——80
60—-8060--8060—-8060——80
40—--6040—-6040———6040——-6040-——6040-—-60
20———4020-—-4020---4020-——4020—-—4020---40
0—-200——200—-200-—200--200—-20
商业房地产区域因素修正表
因素权重
因子
离市商服中心距离
地段
离片区商服中心距离
位置
土地级别
人口密度
供水
排水
市政配套
供电供气
供热
配套设施
通讯设施银行餐饮
商业区设施配套
停车场停车位
自动扶梯
权重优较优一般较劣劣
交通状况
物流配送
道路通达度
停车状况
对外交通距离
距火车站距离距飞机场距离
16
繁华程度
合计
距码头距离
路网密度
人流量
商服职能总数
消费环境
治安环境
治安状况交通管制
17
5.4.2。2个别因素1）临街状况
根据城市样点数据的临街状况等因素调查值，综合确定一面临
街、路角临街、二面前后临街等商业用房的临街五级分值和修正系数
值.
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
2）建筑结构修正
根据城市样点数据的调查值，综合城市房屋重置价格确定商业用
房的建筑结构修正系数。
建筑结构修正系数
框架结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
3）楼层修正(％)
根据城市样点数据中商业楼层的租金、售价调查值，综合确定城
市商业用房的楼层修正系数。
楼层修正系数
一层
二层
三层
四层
四层以上
楼层修正以自然层为标准.4)宽深比修正根据城市样点数据中商业房的进深、开间、租金、售价调查值，
18
综合确定城市商业用房的宽深比修正五级分值及修正系数。
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
5)层高修正
根据城市样点数据中商业房的层高、租金、售价调查值，综合确
定城市商业用房的层高修正五级分值及修正系数。
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
6）装修修正
根据城市样点数据中商业房的装修、租金、售价调查值，综合确
定城市商业用房的装修修正五级分值及修正系数。
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
5。4.2。3权益因素1)年限修正商业房地产年限修正主要是对商业房地产尚可收益年限相对于标准年限进行年限修正。
年限修正E=Kn/K40=［1-1/(1+R）n］/[1—1/（1+R）40]
19
年限修正E=〔1—1/[S×(1—M）×（1—k）×12］n〕
n为房地产尚可收益年限
R为不同种类的商业房地产报酬率
S为定级区域不同商业类别的租售比
M为不同商业类别的正常经营空置率
K为不同商业类别的正常经营费率
不同种类的商业房地产报酬率可根据租售比、正常经营费率和正
常经营空置率求取。
经营类别
商业店铺餐饮店
宾馆
写字楼
…
税金
管理费
维修费
正常经营费率（占租金比率）
保险金不可预见
费…
合计
正常经营空置率
租售比
报酬率
2）产权状况修正主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正,目前常见的有划拨土地上的商业房地产等。产权状况修正可跟据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减.
20
5。5工业(和仓储)房地产市场价格主要影响因素的选择及修正
5.5.1工业房地产市场价格主要影响因素
5。5.1.1区域因素-—地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别。--环境状况。主要指环境质量、三废处理环境。—-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。——配套设施。主要指市政配套。—-其他因素。
5.5.1。2个别因素——成新率。主要指房屋的新旧程度.—-跨度。主要指厂房的横跨距离.——层高.主要指厂房自然层的高度。
5.5.1.3权益因素--年限修正.主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-—产权状况修正.主要指划拨土地或其他产权上的厂房与标准产权厂房的修正。
5.5。2工业房地产市场价格影响因素修正
21
5。5。2.1区域因素修正
区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分
值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级
分值，80-100分优、60—80分较优、40—60分一般、20—40分较劣、
0—20分劣。
工业房地产区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
地
离市中心距离
段位
离片区中心距离
置
土地级别
优<M<M80—--100
较优M—MM—M60---80
一般M—MM—M40-—60
较劣M—MM—M20——-40
供水
80--—10060——-8040—-60
20---40
配
套设
市政配套
施
排水供电供气供热
80-—-10080———100
80---10080---100
60--8060--—80
60--8060———80
40——6040-—6040-—6040——60
20--4020———40
20-—4020———40
通讯设施
80---100
60-—80
40--60
20-—40
劣
>M〉M0-——200---200——200-—-200--200—--200——20
道路通达度
公交便捷
交度
通
状况
对外交通距离
距公交站点距离公交车次
距火车站距离
距飞机场距离
距码头距离
路网密度
水环境
环境质量优劣度
环境状况
三废环境处理
气环境声环境
废水处理废气处理废渣处理
混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道
〈M
M-M
M—M
M—M
支路>M
<M<M<M80-—10080-—10080——10080—-10080-—10080-—10080--10080-—10080——100
M—MM—MM—M60—-8060—-—8060--8060-—8060—-8060--8060-—8060—-8060—-80
M—MM—MM—M40—--6040-—6040-—-6040---6040---6040--—6040——-6040——-6040——-60
M-MM—MM—M20--—4020---4020-—-4020-—-4020—-—4020—-—4020———4020---4020-——40
>M>M〉M0——200-—200--200--200—-200-—200--200——200—-20
22
工业房地产区域因素修正系数表
因素
权重
因子
地
离市中心距离
段
离片区中心距离
位
置
土地级别
供水
配
套
市政配
排水供电
设
套
供气
施
供热
通讯设施
权重
优
较优
一般
较劣
劣
道路通达度
公交便距公交站点距离
交
捷度
公交车次
通状况
对外交通距离
距火车站距离距飞机场距离
距码头距离
路网密度
环境质
量优劣
环
度
境
状
况
三废环
境处理
水环境气环境声环境
废水处理废气处理废渣处理
合计
5.5.2.2个别因素1）成新率建筑物成新率可参考5。3。2。2住宅房地产市场价格成新率确定办法确定.2）跨度修正
根据城市样点数据中工业厂房的跨度调查值，综合确定城市工业
23
厂房的跨度修正五级分值及修正系数.
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
3)层高修正
根据城市样点数据中工业厂房的层高调查值，综合确定城市工业
厂房的层高修正五级分值及修正系数。
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
修正系数
5。5。2.3权益因素1)年限修正工业房地产年限修正主要是对城市工业房地产市场价格中所分摊的土地价格进行年限修正。
年限修正E=Kn/K70=［1—1/（1+r）n]/［1—1/(1+r)50]n为剩余土地使用年限r为土地报酬率2）产权状况修正主要是对特殊产权状态下的工业房地产价格进行修正，目前常见的有划拨土地上的工业房地产等。产权状况修正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减.
24
6。城市房地产市场价格体系的应用城市房地产市场价格系数修正法，是利用城市房地产市场价格和城市房地产市场价格修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估房地产的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表,选取相应的修正系数对城市房地产市场价格进行修正，从而求取待估房地产在估价期日价格的方法。
6.1城市房地产市场价格系数修正法的计算公式
6.1。1城市住宅房地产市场价格系数修正法的计算公式房地产价格=｛［城市住宅房地产市场价格×（1+∑区位修正系数）×(1+朝向修正系数)×（1+楼层修正系数）×通风采光修正系数×房型功能修正系数-砖混房屋重置价格］×年限修正系数+房屋评估重置价格×成新率｝×建筑面积×(1—产权状况修正）。
6.1.2商业房地产市场价格及租售比系数修正法的计算公式Vc=A/SV=Vc×(1+∑Fi）×b1×b2×b3×b4×b5×b6×〔1—1/[S×（1—M）（1-k）×12］n〕V—-为待估房地产价格Vc—为定级区域不同商业类别的城市商业房地产市场价格A--为定级区域不同商业类别的标准租金S-—为定级区域不同商业类别的租售比Fi--为区域修正系数
25
Bi——为个别修正系数M--为不同商业类别的正常经营空置率K--为不同商业类别的正常经营费率N-—为房地产尚可收益年限6。1.3城市工业（仓储）房地产市场价格系数修正法的计算公式房地产价格={［城市工业房地产市场价格×(1+∑区位修正系数）×（1+跨度修正系数)×(1+楼层修正系数）-框架房屋重置价格］×年限修正系数+房屋评估重置价格×成新率}×建筑面积×（1—产权状况修正）.
26
（最新修改稿）
1总则
1.0.1为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2估价原则
2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则：1独立、客观、公正原则；2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5最高最佳利用原则。
2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：
1维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；
2更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；
3改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；
发奋识遍天下字，立志读尽人间书。
4扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；
5重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；
6上述情形的某种组合。2.0.7对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。
在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。2.0.8评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。
3估价程序
3.0.1对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。3.0.2自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：
1明确估价基本事项；2制定估价作业方案；3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法进行测算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8审核估价报告；9交付估价报告；10估价资料归档。房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。3.0.3明确估价基本事项，应明确下列事项：1估价目的；2价值日期；3估价对象；4价值类型。3.0.4明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活
发奋识遍天下字，立志读尽人间书。
动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。
3.0.5制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。估价作业方案应包括下列内容：1估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其
来源渠道等；2估价工作质量要求及保障措施；3估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
3.0.6房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。
估价所需资料应包括下列方面：1反映估价对象状况的资料；2估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；4对房地产价格有普遍影响的资料。3.0.7每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。3.0.8房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。3.0.9估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。3.0.10估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。应保存的估价资料至少包括下列内容：1估价报告；2估价委托书和估价委托合同；3估价所依据的估价委托人提供的资料；
柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理
（一）
很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。
我记得天津在8月份举办了更多关于房地产估价基本条款的培训课程。基本条款和规范现在完全连接在一起。基本条款和新规范的措辞基本相同。听了这些术语之后，听说明书就更容易了。我记得在修订新规范的过程中，最终草案没有发布，基本上接近最终草案。我还告诉过你，这和以前不同。这两天整理一下新的规范。要在两天内完成规格很难。在河南省待三天时间很紧。修订版中的基本术语和手稿已经使用，所以说得快一点。
房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国
家庭标准。
将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。
接下来，让我们简单地谈谈这个标准，它可以从宏观的角度来理解：这个标准是我们在房地产估价过程中遇到任何问题时应该做和不应该做的。原则是一个意义和一个方向，即你在进行评估时遇到什么问题，并根据我的问题板总结这些问题。实际上，并不是所有的问题都能遇到。这些大问题的主要方面已经向你们指出了。当你遇到这些问题时，你已经制定了一些关于做什么和不做什么的规定。那么，让我们检查一下，在评估的不明确部分，新规范中是否有任何规定。如果有规定，就按照新的规范来做。如果出现某些行为，我们该怎么办？至少我们知道。规范主要指这些。就像我们走路一样，当我们到达一个地方时，我们不知道该怎么走。无论前进、左转、右转还是后退，这都是同样的道理。它告诉你怎么做。
所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比
较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范
基本上，所有可以说清楚的事情都说清楚了。还有一些你无法理解的争议。这些问题将在以后进行修改和解决。总的来说，它一方面作出了更具体、更详细的规定，另一方面又增加了许多新的内容。就像你在工具箱里所说的我们的新工具。具体来说，我们还有另一种估值方法。有四种常见的估值方法。市场比较法的相应名称改为比较法、收益法、成本法和假设开发法。其他估值方法过去有点，但不多。这一次，为了适应房地产损害赔偿的评估，损害赔偿评估是我们的一个重要领域。说到天津，这件事将涉及损害赔偿的评估。在本文中，我们讨论了损失的资本化，这是一种，而修理成本法是评估可修理修理成本。还有价差法。损害前的价格价值与损害后的价格价值之间的差额为差价法。此外，为了满足批量估价的需要，特别是房地产税，国家要求加强房地产估价力度，加强房地产交易税收，各地都开展了批量估价。但事实上，他们都为未来的房地产税支出做好了准备。这一次，房地产税已经被纳入全国人民代表大会，所以中国迟早会开征房地产税。简而言之，房地产税是每年根据房地产价值征收的一种税。房地产的价值是评估的，所以也叫按房地产的评估价值征税。因此，这项业务需要在未来发展。此外，我们还提供了两种方法，一种是标准价格调整
法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。
三是深化和拓展估值业务，特别是针对不同估值目的的估值。这使我们能够看到我们未来的业务类型，更重要的是，未来的评估标准，尤其是一些主管部门。这些业务属于房地产估价业务，应由房地产估价机构的估价人员进行。这些业务是可以做的。这种作用和意义被视为国家规范性标准。目前，我们的业务相对单一和集中。在未来，我们将关注业务类型，在实际估价中是否存在问题，如使用不一致时该怎么办，以及经常遇到的问题，如实际使用、计划使用、合法使用等。这一次，我们对实践中的一些不良做法进行了一些限制和调整。接下来，让我们谈谈如何理解这个规范。规范是国家标准的体现。与其他产品一样，国家标准也有自己的标准。国家标准是最有效的标准，以及行业标准、地方标准和企业标准，在我国都有标准化。鼓励企业制定本标准，但企业标准，包括行业标准和地方标准，应遵循国家标准，即高于国家标准。反之，国家标准最低。我们来谈谈评估吧。评估至少应符合国家标准，这是房地产规范的要求。并非相反，国家标准要求是最高的，但实际上是最低的。它是最有效的，最终的标准是国家标准
的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。
其次，国家标准有一些重大变化。我先看看。我将从几个方面讨论它。一个要求是，在使用比较法时，我们应该实地检查可比较的实际外部条件和位置条件，也就是说，我们
应该实地检查其外部条件和位置条件，估价师应该亲自前往现场。过去，这被称为估价对象的可比性，因此，本次采用比较法评估估价作业时，需要解释可比实例的名称，并将位置图和外观照片作为附件附在估价报告中。这很难。在现实生活中，比较起来最困难的事情就是找到真案、假案、乱编、挂引号等等。这一定是真的。如果你没有真的或者找不到，不要评估它。有勇气的人可能做不到。如果有一天你撞到了它，你就不走运了。也许通常没人检查。因此，在修改规范时，许多老板想改变它，以确定他们是否可以使用列出的价格。后来，他们询问了美国专家。美国专家说，为什么需要进行估值？不要吃这顿饭。这是最起码的，但以前从未说过
柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理(一)很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。我记得天津八月多办房地产估价基本术语的培训班，基本术语和规范现在合在一起就完全衔接起来，基本术语和新的规范的用词基本是一致的，听了术语再听规范就比较轻松了，原来记得新的规范修订过程中，最后的稿没出来，基本上接近这个最终稿，也给大家讲过，也有和以前有不同。这两天把新规范梳理一遍。两天把规范讲完时间很紧，在河南省用三天时间很紧张，没讲透。基本术语和修订中的稿子都用过，所以就讲得快一点。房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国
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家标准。将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。接下来简单谈一下这个规范，宏观上来理解：这个规范了就是咱们在房地产估价过程中遇到什么样问题的时候应当怎么做不应当怎么做，原理是一个意思一个方向，就是你在做估价的时候遇到什么样的问题，把这些问题按照我的题板概述出来。那现实中也不是所有的问题能遇到，主要的这些大的出现问题的方面都给你指出来了。在遇到这些问题时你该怎么做不该怎么做啊，都做了一些规定。所以咱们在估价中不清楚的地方查查这个新规范有没有规定，有规定按照新规范去做就行，遇到一些行为不应该怎么做，像这些最起码知道。规范主要就是指这些，就像咱们走路一样走到一个地方不知道怎么走了，是往前走啊还是左拐啊还是右拐啊还是往后退啊，这个是一样的道理，它告诉你怎么做。所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范
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了能说清楚的基本都说清楚了。那还有些看不懂的有争议的到以后修订再解决。总的来讲，它一个方面更加具体细致了规定，第二个方面增加了许多新的内容。特别是我们把它称为新的工具，就像你的工具箱里面有哪些工具。具体来讲就是估价方法这一块，我们有一个其他估价方法。常用的估价方法我们说有四种。市场比较法对应的名称统一改为比较法，再是收益法，再是成本法，再是假设开发法这些常用的四种方法。其他估价方法原来也有一点但是不多。这次为了适应房地产损害赔偿的估价，损害赔偿估价我们的一个重要领域。讲起来天津这个事情就要涉及到损害赔偿的估价问题，这个里面我们讲到了损失资本化这是一个，还有一个就是修复成本法是对于这个可修复的修复成本来估价。那还有价差法，损害前的价格价值和损害后的价格价值这个之差，就是价差法。这样一些方法，另外为了批量估价，适应批量估价的需要，特别是房地产税收这里面国家要求一定要有房地产估价的力度，加强房地产交易税收这块，所以各地方都搞了批量估价。但实际上都是为了将来房地产税开支做好准备的，房地产税这次拉入了全国人大的~，这么讲中国迟早要开通房地产税，房地产税简单来讲就是按照房地产的价值每年都要征收的一个税，这个房地产的价值是评估出来的，所以也有把它叫做按照房地产的评估值来收税。所以将来这块业务需要开展开的。另外我们提供两个方法，一个叫做标准价调整
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法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。第三个方面是深化拓展估价业务，特别是不同估价目的下的估价那块要大大拓展。这让我们看到将来我们的业务有哪些种类，更重要的是将来有哪些估价标准出来，特别是一些主管部门，这些业务属于房地产的估价业务，应该是房地产估价机构估价师来做的可以做的这些业务，这样的作用和意义作为国家规范标准。我们目前的业务还比较单一集中，将来我们看业务有哪些种类，是一个还是现实估价中的难题，像用途不一致的时候，怎么办，经常遇到这个问题，实际用途，规划用途，正当用途等等这样一些。那我们这次规范对实际中一些不好的做法做了一些限制，做了些调整，接下来关于这个规范怎么理解也给大家讲一下，规范是国家标准的呈现，一个国家标准就像其他的产品一样都有它的标准，国家标准是效率最高的一个标准，另外还有行业标准、还有地方标准、还有企业标准等，我们国家有个标准化嘛，鼓励企业自己制定这个标准，但是企业这个标准了，包括行业标准、地方标准，它都要沿用国家的标准，就是应该比国家要求的标准要高。反过来讲，国家标准它要求是最低的。那我们估价来讲了，估价至少要达到国家标准，这是房地产规范的要求。不是反过来的，国家标准要求是最高的实际上是要求最低的。它是效率最高的，最后衡量的标准就是国家标准，它
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房地产估价机构备案的申请条件有哪些呢，根据《中华人民共和国资产评估法》和《房地产估价机构管理办法》，具体的申请条件如下:
(一)一级
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构备案证明(或原有资质)3年以上;
3.有15名以上专职注册房地产估价师;
4.在申请核定备案证明等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2
名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
8.有固定的经营服务场所;
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
11.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。
(二)二级
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.取得三级房地产估价机构备案证明(或原有资质)后从事房地产
估价活动连续4年以上;
3.有8名以上专职注册房地产估价师;
4.在申请核定备案证明等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
8.有固定的经营服务场所;
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
11.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。
(三)三级
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.有3名以上专职注册房地产估价师;
3.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
4.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
5.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
7.有固定的经营服务场所;
8.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
9.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
10.在申请核定备案证明等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)第三十二条禁止的行为。
(四)新申请三级
新设立的中介服务机构申请房地产机构备案证明的，应当提供材料:
1.房地产估价机构备案证明等级申请表;
2.营业执照正、副本复印件;
3.法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件;
4.专职注册房地产估价师证明;
5.固定经营服务场所的证明;
6.经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息。新设立中介服务机构的房地产估价机构备案证明等级应当核定为三级，设1年的暂定期。
房地产资产评估报告模板标准版2篇
Standardversionofrealestateassetsappraisalreporttemplate
汇报人：JinTaiCollege
房地产资产评估报告模板标准版2篇
前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。
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1、篇章1：2021年房地产资产评估报告2、篇章2：房屋资产评估报告(标准版)
篇章1:20xx年房地产资产评估报告xxxxxxxxx:承蒙委托，对位于的**房产租赁价值进行评估，为居住
目的的房产租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作
程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20**年1月1日的评估结果如下:
一、评估对象评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。二、评估时点20**年1月1日三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:房产租金:光华阳光水城-人民币895元整华宇西城丽景-人民币1048元整
俊峰龙凤云洲-人民币1081元整大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整我们郑重声明:1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的`假设和限制条件的限制。3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T502911999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
参加本次评估的评估人签名:姓名签字篇章2:房屋资产评估报告(标准版)【按住Ctrl键点此返回目录】一、委托方单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ单位住址：联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估价方机构名称：XX房地产评估有限公司单位住址：XX市X路X号X大厦22楼法定代表人：XX联系电话：X
三、估价对象一物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属
估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格;建议拍卖底价为市场价格的80%。
七、估价依据一行为依据《委托评估函》。二法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。三取价依据《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。
四产权依据《房屋所有权证存根》邕房权证字
房地产正常价格xxxxxxx元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十一、估价作业日期XX年X月X日至X月X日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。十三、估价人员估价师签名资格证书号估价师签名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ
--------DesignedByJinTaiCollege---------
文/王珊
中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比
新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：
1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。
6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
7、新规范取消了“估价报告的规范格式”，将对估价报告撰写中的具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。
以上，我们笼统的对新规范与旧规范在内容上的一些调整进行了总结。接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订的内容进行分析。
二、新规范对估价方法的具体要求
新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取的相应应对措施。
1、估价方法选用
1.1对所有方法进行适用性分析
新规范强调了在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。
1.2打破必须采用两种估价方法的误解
新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法的误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法的正确思路。在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价的，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价的，随意舍弃其中一种方法。新规范对于选取估价方法新的思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高的要求，对于不选用的方法，我们应该充分的证明其不适用的原因。同时，也更应该注意方法适用性分析的内容和最终对各种估价方法测算结果权重选取理由的对应性。
2、比较法
2.1强调可比实例选取原则
新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”这条内容的增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性的过程中，越来越关注可比实例的选取。如果没有优先选取位置接近、成交日期接近的实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。因此我们在选取案例的过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择的倾向。
2.2强调案例真实性要求
新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性的要求。同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。我们的估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。
2.3建立比较基础增加了统一“财产范围”
“财产范围”是新规范引入的新词语。老规范中仅笼统的提到对价值内涵的统一，新规范通过财产范围的概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在是否含有非房地产成分、是否带有债权债务、房地产实物范围是否不同等方面的差别，并修正统一。这就要求我们首先应该明确估价对象的财产范围，对于一般类型房地产，财产范围的明确貌似影响不大，但是作为特殊的房地产，如加油站，财产范围的确定将会对价值产生巨大影响。
2.4明确房地产状况调整内容
新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。并详细列举了每项调整应包含的价格影响因素。我们在实际操作中，应将规范中列举的因素作为最基本的因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。
2.5规定因素调整幅度上限
新规范规定“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30％；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。
3、收益法
3.1先应选取适当的收益模式
新规范在收益法步骤的第一步，增加了对具体方法的选择。方法选择分两个层次，首先要明确采用的是报酬资本化法和直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。下一步，要明确选用全剩余寿命模式还是持有加转售模式。并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用的具体方法及收益模式以及选择的原因，接下来才能够进行下一步的测算。
3.2持有加转售模式
持有加转售模式是新规范对收益法最大的修改，是完全区别于原有的收益法评估路线，新引进的一种评估思路。持有加转售模式即为设定估价对象在持有一
段时间后转售，其持有期内的期间收益加期末转售收益折现到价值时点的价值和，即为估价对象收益价值。同时规范中规定：“持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。”“期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法（加长期趋势法）等方法来测算。”“持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。”
对于持有加转售模式评估，我个人认为可以避免全剩余寿命模式由于收益期长，租金及费用不可控性造成的评估误差，对于短期持有后再转让的物业评估更加适合。但是，就目前而言，对于持有期内房地产市场变化的预测，期末转售价值的确定以及期末报酬率的确定对于我们而言，缺少一定的经验取值，存在一定难度。因此对于这种新的估价思路，我们应该在学习的道路上不断摸索和积累经验，不可想当然的使用。
3.3对委托方提供的数据应判断其合理性
新规范中写明：“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。”
“测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。”
通过这两段规定我们可以看出，新规范对估价师的执业提出了更高的要求，我们对于委托方或其他方提供的一切评估相关资料，均应做出专业人士的合理性判断，而非一味的参照。例如上述合同租金明显高于市场租金的情况，我们就要进行进一步合理性判断及可执行性判断，例如:假设其合同违约金小于租金损失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明显高于市场租金水平的合同租金，其交付租金的稳定性与可靠性是否有保障？只有在对资料进行合理判断后，选择符合客观事实的数据用于我们的评估中，才能保证评估结果的准确。
3.4收益期外剩余土地或建筑物价值测算
新规范明确规定，在根据土地及建筑物剩余使用年限孰短原则确定收益年限，进行收益测算后，应对剩余期限土地使用权价格（房短地长）或建筑物剩余经济寿命价值（房长地短）在价值时点的价值进行测算。并分别阐述了两种情况剩余价值测算的方法。
我们在采用收益法进行测算时，应注意最后对该部分价值的核定，避免遗漏。
4、成本法
4.1确定房地合估与房地分估路径
新规范在成本法第一步提出“应根据估价对象状况和土地市场状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。”
“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。”
我们大部分采用成本法做房地产评估，均视房地为一整体，模拟房地产开发建设过程进行测算，因此应该采用房地合估路径。但如遇估价目的要求分别求取单独土地价值和建筑物价值的情况，则应该选择房地分估路径。
在具体测算过程中，我们需要注意，对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，成熟度更高。
4.2明确各项必要支出及应得利润计算方式
新规范对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润的测算方式均给出了明确的要求。主要包括重新购置土地和重新开发土地的土地成本的价格构成；重置成本与重建成本的适用范围；建筑物必要支出及应得利润的价格构成以及利息、利润的计算基数等。这对我们的估价给出了更明确的指导性。
4.3在建工程考虑减价因素调整
新规范提出“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。”这里的减价修正主要包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。在我们以往的成本法评估在建工程过程中，忽视了对上述因素的考虑，此次新规范的明确规定，也提醒我们在今后使用成本法测算在建工程过程中，应注意对上述因素进行分析修正。
4.4成本法权益状况修正
新规范提出：“成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。”此条规定与上一条规定类似，也是我们以往采用成本法评估中容易忽视的修正因素，在今后成本法测算中，应加以重视。对成本法结果进行权益状况修正后，才能做到与其他方法测算结果的价值内涵统一。
5、假设开发法
5.1选择动态或静态分析法
新规范在假设开发法第一步，要求根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法。这里所指的所处开发建设阶段，主要是指估价对象的规划条件尚未明确或已经明确，建设设计方案是否已经确认，项目是否已开工等。对于规划条件明确，设计方案确认，可做出合理资金安排的项目，我们认为具备采用动态分析法的条件，且建议优先选用动态分析法。
新规范在假设开发法章节，还详细的规定了静态分析法和动态分析法在后续必要支出、开发完成后价值、动态分析法的折现率及静态分析法利息利润的计算要求。
5.2假设开发法三种估价前提
新规范提出，在采用假设开发法进行评估时，首先应根据估价对象的估价目的、估价对象所处的开发建设状态等情况，并经过分析，选择三种估价前提之一，在此基础上进行下一步测算。三种估价前提为:“业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提”。选择不同的估价前提，在后续测算中对后续开发经营期的长短设定以及后续开发必要支出的数额确定是不同的，从而计算出的待开发房地产价值不同。选择业主自行开发前提，续建期即为按工期核算的正常开发周期，而选择自愿转让开发前提的续建期应在正常续建期基础上增加转手的正常期限，同时，在后续开发必要支出的数额还应考虑转手所需要花费的必要费用及税金。选择被迫转让开发前提，特别是在建工工程需要被法院强制拍卖的，则需在自愿转让基础上，增加更长的续建周期及更多转让费用。由此可以看出，三种前提相比，采用自行开发前提测算的在建工程价值最高，采用被迫转让开发前提最低。
设定估价前提应根据估价对象的估价目的及所处开发状态等情况判断。以征收为目的采用假设开发法评估在建工程时，当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程，应选择自愿转让开发前提进行估价。以出让为目的采用假设开发法评估建设用地使用权价值时，宜选择自愿转让开发前提进行估价，以拍卖或抵押为目的采用假设开发法评估在建工程时，则应选择被迫转让开发前提进行估价。
6、其他估价方法
除了比较法、收益法、成本法、假设开发法四个主要方法外，其他估价方法包括用于土地评估的基准地价修正法、路线价法；用于批量评估的标准价调整法、多元回归分析法以及用于价值损害赔偿评估的修复成本法、损失资本化法和价差法。具体内容在此不作详细说明。
三、总结
《房地产估价规范》是房地产评估行业的最高技术标准，同时也是对我们房地产评估的最基本要求。因此，认真学习并贯彻新规范的各项条文，是每个房地
产估价机构及房地产估价从业人员的从业之本。新规范各部分内容较旧规范均有很大幅度的调整，由于篇幅有限，本文仅对估价方法的部分展开解析，希望为大家对新规范的解读提供一些帮助。
作者介绍：王珊工程管理学士，注册房地产估价师，注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理
第一章总则第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。第二章估价机构资质核准
第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。第九条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。第十条各资质等级房地产估价机构的条件如下一一级资质1机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;3有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;4有15名以上专职注册房地产估价师;5在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;6法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;7有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;8有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60;9有固定的经营服务场所;
10估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;11随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;12在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。二二级资质1机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;3有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上;4有8名以上专职注册房地产估价师;5在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;6法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;7有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;8有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60;9有固定的经营服务场所;10估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;11随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;12在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。三三级资质1机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;3有3名以上专职注册房地产估价师;4在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
5法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60;
8有固定的经营服务场所;9估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;10随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;11在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。第十一条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料一房地产估价机构资质等级申请表一式二份，加盖申报机构公章;二房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;三营业执照正、副本复印件加盖申报机构公章;四出资证明复印件加盖申报机构公章;五法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件加盖申报机构公章;六专职注册房地产估价师证明;七固定经营服务场所的证明;八经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件加盖申报机构公章及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;九随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件一式二份，加盖申报机构公章。申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。第十二条新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十一条第一项、第三项至第八项材料。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1
学习房地产估价标准(修订版)的心得体会学习>〔修订版〕的心得体会房地产价格评估制度是>确定的一项法定制度,房地产估价作为一项中介效劳,
具有很强的技术性,而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益.因此,客观上需要一个为广阔房地产估价师所共同遵循的关于估价的执业标准.>明确要求:房地产价格评估应当遵循公正.公平.公开的原那么,按照国家规定的技术标准和评估程序进行.1999年国家标准>的出台正是对房地产价格评估制度的进一步充实和完善.由于原国家标准>是1999年制定的,随着近年来房地产开发建设事业的不断开展,出现了许多新情况.新变化,有必要对原有的房地产估价标准做进一步的完善和修改.正是在这样的形势下,国家标准>〔修订版〕经过屡次征求意见后正式公布了.
通过对国家标准>〔修订版〕〔以下简称修订版〕的学习,我们不难看出,该修订版对许多局部做了大篇幅完善和修正.如:对估价原那么中的最高最正确利用原那么做了详细的说明,对房地产估价师的判断能力要求比拟高,估价假设也变得非常重要.对估价程序也做了进一步的完善,强化了现场勘查必须由注册房地产估价师参与进行.对估价档案的管理也做出了细化要求.完善和修改最重要的局部就是估价方法,估价方法的选用也与原估价标准有明显的不同.如本钱法的选用严格界定为假设可独立进行重新开发建设的房地产,应选用本钱法估价;市场比拟法对可比实例的选择也做出了严格的规定,对搜集的交易实例信息的内容进一步的细化,要求必须搜集的内容包括:房地产根本状况.交易双方根本情况.成交日期.成交价格.付款方式.融资条件及交易税费负担.交易目的.交易方式等其他交易情况.这些对于房地产估价师的工作又增加了新的难度和要求.修改最大的当属收益法,由原来的一种变成了两种,如:收益法分为报酬资本化法和直接资本化法.而且增加了持有期这个新概念,收益期较长.难以准确预测该期限内各年的净收益的,应估计持有期.持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定,宜为五年至十年.这样一来,在进行收益法估价的时候,实际就不止两种方法,可衍化出多种评估方法.另外又
－1－明确新增了多种房地产估价目的,这样对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的标准依据.
总之,通过对修订版的学习,作为一名多年从事估价工作的估价师,个人感觉新标准对估价师的个人综合素质要求很高,对于估价报告出具有现实的指导意义.但不可否认的是增加了估价师的工作难度,尤其是对信息采集和现场作业以及判断选择方法和测算都有极高的要求.要想在今后的工作中,按照估价标准的要求做到做好,还需要不断学习不断在实践中进行总结提高.
－2－扩展阅读:估价师继续教育学习心得贵州省房地产估价师网络继续教育学习心得体会估价机构:___房地产土地评估估价师姓名:___资格证号:___根据相关规定中国房地产估价师与房地产经纪人学会相关规定,贵州省于今年举办了房地产估价师继续教育网络学习课程,本人根据课程要求,学习了>.>.>等必修课程,还有>.>.>>.>等选修课程,完成学习后感觉收获很大,开阔了眼界,对房地产评估行业的未来有了更多的信心.同时也对自己作为一名房地产估价师肩上的责任有了更多的了解.自己体会最深的是下面几个方面.一.对房地产估价的原那么之一〝合法原那么〞有深刻的认识这次讲课的老师在他们的授课内容中,无不一而再,再而三地提到〝合法原那么〞,反复强调估价必须遵守合法原那么,以法律为依据进行估价.这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的缺乏.作为一名房地产估价师,不了解相关的法律法规,仅仅从技术层面出发做估价,是不可能做好估价工作的.法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力,对提高房地产估价机构和房地产估价师的社会地位都有十分重要的意义.老师在讲课中,一再提到一种观点:房地产评估行业的未来应该向什么方向开展?他认为除了正常意义上的估价效劳,有必要向房地产咨询效劳的方向开展,向客户提供专业化的房地产相关业务细分效劳.这样就要求我们房地产估价师,必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解,要求房地产估价师具备很高的法律素养.二.对房地产估价机构和房地产估价师的法律地位有了新的认识授课老师的讲课内容之一是>.__年7月1日开始实施的>规定行政许可必须由法律.行政法规设
定;房地产估价师执业资格制度是我国>规定的一项法定制度,从而〝房地产估价师执业资格注册〞属于法定的行政许可工程.
鉴于房地产估价在国民经济中的特殊地位以及直接关系公共利益,在温家宝总理签署的>〔国务院令第412号〕中,〝房地产估价机构资质核准〞作为除法律.行政法规规定以外确需保存的行政许可.房地产估价成为我国评估领域唯一对人员和机构都设定行政许可的行业.因此,注册房地产估价师和房地产估价机构出具的关于房地产价值的评估报告将具有法律效力.无形中对估价师的综合素质的要求大大提高了,对我既是一种鞭策,也是一种压力.同时,可以通过行政复议.行政诉讼等手段,依法保护房地产估价师.房地产估价机构利益不受侵犯.这有利于净化我国评估领域的市场环境,促使房地产估价行业走向标准化.法制化的持续健康开展轨道,从而更好地效劳于社会主义经济建设.作为房地产估价师,应当珍惜自己的荣誉,珍惜国家给房地产估价师的法律地位,扎扎实实研究问题,做好评估工作.
继续教育尽管时间短,但具体学习内容之外的意义是巨大的.除了面对面学习新知识新思考之外,我能够感受到学会各级专家学者对房地产评估行业的敬业和钻研精神.工作和学习是相辅相成的两件事情,平时的努力和学习更为重要,参加继续教育无疑是一次极好的加油时机.
房地产项目资产评估报告
一、委估项目
***公司所属房产抵押贷款估价项目
二、委托方
名称:***公司
地址:***
三、估价方
名称:***房地产评估咨询有限公司
地址:***
证书号:***资质等级:***
法定代表人:***
四、估价对象概况
估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。
副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。
五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点
2014年8月15日
七、价值定义
采用公开市场价值标准
八、估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下,还应依据如下原则:
1.合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2.最高最佳使用原则,以估价对象最高最佳使用为前提。
3.替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则,要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据
1.委托方提供的资料
(1)委托书;
(2)委托方企业营业执照复印件;
(3)房屋所有权证复印件。
2.国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、估价方法
估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密、细致的测算,确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
十二、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般,具有可分割使用性,整体价值大,变现所需时间长,在估价时点拍卖或者变卖时,最可能实现的价格范围为:估价结果±10%,变现时涉及以下税费:
①中介服务费:5%--6%
②契税:4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加:5.5%
④所得税:20%
⑤过户手续费:2%左右
⑥印花税:0.5‰
⑦其它费用
十三、估价人员
***中国注册房地产估价师
注册号:***
***中国注册房地产估价师
注册号:***
十四、估价作业时间
2014年8月12日—***
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年,即从2014年8月18日至2009年8月17日止。
2017房地产资产评估报告
一、委估项目
***公司所属房产抵押贷款估价项目
二、委托方
名称:***公司
地址:***
三、估价方
名称:***房地产评估咨询有限公司
地址:***
证书号:***资质等级:***
法定代表人:***
四、估价对象概况
估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。
副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。
五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点
201x年8月15日
七、价值定义
采用公开市场价值标准
八、估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下,还应依据如下原则:
1.合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前
提。
2.最高最佳使用原则,以估价对象最高最佳使用为前提。
3.替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则,要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据
1.委托方提供的资料
(1)委托书;
(2)委托方企业营业执照复印件;
(3)房屋所有权证复印件。
2.国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、估价方法
估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密、
细致的测算,确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
十二、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般,具有可分割使用性,整体价值大,变现所需时间长,在估价时点拍卖或者变卖时,最可能实现的价格范围为:估价结果±10%,变现时涉及以下税费:
①中介服务费:5%--6%
②契税:4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加:5.5%
④所得税:20%
⑤过户手续费:2%左右
⑥印花税:0.5‰
⑦其它费用
十三、估价人员
***中国注册房地产估价师
注册号:***
***中国注册房地产估价师
注册号:***
十四、估价作业时间
2014年8月12日—***
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年,即从201x年8月18日至20xx年8月17日止。
评估人:XX
20XX年XX月3日
房地产资产评估报告
评估声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则。
根据我们在执业过程中掌握的事实,评估报告陈述的事项是客观、真实的。
我们的分析、判断和推论,以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系,与相关当事方无利益关系,对相关当事方不存在偏见。
三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象法律权属资料进行查验,但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求,并对发现的问题进行了披露。
四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的参考依据,不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
我们不承担相关当事方决策的责任。
六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者,并在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与我们无关。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。
一、基本概况
估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403,结构为钢混,建筑面积112.39平方米,设计用途为居住用房,土地使用权终止日期为2059年8月3日。
二、评估目的
为房地产转让提供参考依据。
三、评估基准日
评估基准日为20XX年11月3日。
四、估价依据
1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。
2、评估相关的资料
《房屋所有权证》复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。
五、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外,还遵循如下实操性原则。
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途,容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求,即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。
估价对象已取得《房屋所有权证》,具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。
房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响,两者的配
合适当均衡时,房地产的效用便能高度发挥,而达到最高最佳使用状态。
估价对象现状用途为居住用房,以估价对象所在的位置分析,我们认为保持现状用途最为有利,并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理,在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致,这一原理同样适用于房地产市场。
本次评估中采用市场比较法进行价格测算时,即是依据该原则。
通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例,以近期内成交的价格为客观价格,确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
4、估价时点原则
由于房地产市场是不断变化的,因此在不同估价时点,同一项房地产往往具有不同的价格水平。
本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定,均以其在估价时点的状况为准。
5、谨慎原则
房地产抵押估价应遵守谨慎原则。
谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高
估公开的市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。
经调查,本估价对象不存在法定优先受偿款,并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。
六、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后,根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况,选取市场比较法作为本次估价的基本方法。
七、估价过程
市场比较法:
=3.7%+3.3%=7%无风险利率即长期国债利率。
风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综合确定的。
1交易情况修正系数:abcd属于正常交易,不用调整。2交易日期修正系数:abcd属于正常交易,不用调整。3区域因素修正系数:
区域因素修正:由于参照对象A,B与评估对象处于同一地区,区位因素不须作大的调整,稍有影响的是房屋所在楼层和面对的方向。
参照对象C,D与评估对象各种区位因素对比后,明显高于参照对象。
1土地使用年期修正
土地使用年期修正系数=/
=/
=0.9965
2容积率修正
容积率容积率修
待估房产1.921
案例A1.921
案例B1.921
案例C2.500.9368
案例D2.500.9368
正系数
容积率修正系数=待估宗地容积率修正系数/比较实例修正系数A、B容积率与待估房产相同,所以修正系数为1。
C、D容积率修正系数=0.89/0.95=0.9368通过土地年期和容积率修正后的地价:
案例A:4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34(元/m2)案例B:4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25(元/m2)
案例C:4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73(元/m2)案例D:5098.43×(600/603)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)
土地评估单价为:(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94(元/m2)土地评估总价为:112.39×4677.94=525753.68(元)
八、评估结论
建筑物面积:112.39平方米
房地产总价:525753元
大写金额:伍拾贰万玖仟柒佰伍拾叁元
单位价格:4677元/平方米(货币种类:人民币元)
九、特别事项事项说明
1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。
2、在本报告有效期内,当房地产市场价格变化幅度较大时,或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时,估价结果需做相应的调整。
3、本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失,由使用方负责。
十、评估报告提出日
本次评估报告提出日期为2015年11月3日。
房地产估价报告
估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*＊＊（中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日
目录
一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告
五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二)《2007年阿荣旗那吉镇地区各类
房屋评估市场指导价格》（三)房地产价格评估机构资质证书(四）营业执照（五)房地产估价师资格证书
致委托方函
(完整word版)房地产估价报告-成本法
内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估.估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4，193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权.一、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4，400,430。00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。
(完整word版)房地产估价报告-成本法
牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：**＊
二00七年四月三日
估价师声明
我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结
论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人
利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007
年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人：史宝吉、付英祥).
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助.
参评房地产估价师：
签字＊＊*
＊＊＊
估价的假设和限制条件
(完整word版)房地产估价报告-成本法
本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。五、本估价报告为委托方之估价目的专用，不对其它用途负责。六、本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响.七、未经本所允许本估价报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件报告或声明中引用。八、随着时间推移或房地产市场行情的变化,该估价结果应做相应调整。
牙克石市铭泰房地产估价事务所
房地产估价结果报告
一、委托方：内蒙古第二建设股份有限公司二、估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所
三、估价对象概况：
1、区位状况：估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。
2、实物状况：
(完整word版)房地产估价报告-成本法
拆迁范围内共有房屋56幢，总建筑面积4,193。58m2.其中砖木结构房屋3，
686.24m2,土木结构房屋286.56m2，砖混结构房屋220。78m2。
土木结构房屋建筑年代久远，状况较差,没有经过较大的维修改造,成新度较低。
砖木、砖混结构房屋质量状况较好，成新度较高，部分外墙面进行了贴砖装饰,室内
进行了装修，土暖气供暖，日光灯或白炽灯照明，大部分住户采用手压井或自吸水
泵方式供水，部分室内有排水设施。院落较大，附属物较少且质量较差。
3、权益状况:
56幢房屋全部为私有房屋,已验《房屋所有权证》55户。
四、估价目的：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、估价时点：
二00七年三月十五日
六、价值定义:
公开市场价值。
七、估价依据：
（一）、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（二）、国务院《城市房屋拆迁管理条例》
(三）、《内蒙古自治区城市拆迁管理条例》
（四）、《呼伦贝尔市城市房屋拆迁管理条例》
（五)、《房地产估价规范》
（六）、建设部《房屋完损等级评定标准》
（七）、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》
（八）、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）
9号。
(完整word版)房地产估价报告-成本法
估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。
八、估价原则：
独立、客观、公正、合法。
九、估价方法：
市场比较法、成本法。
以《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的价格为基
础，采用成本法对估价对象的实物形态进行修正测算,采用市场比较法对区位补偿价
进行修正，综合修正后确定被拆迁房屋货币补偿金额.
十、估价结果:
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则,按照估价程序，选用合法的估价方法
在认真查勘获取现场可靠资料的基础上,经过准确测算,确定估价对象估价时点总价
值为：
合计：RMB：4，400，430。00元。人民币（大写）:肆佰肆拾万零肆佰叁拾
元整。
十一、估价说明:本估价结果不含搬家补助费。
十二、估价人员：***（中国注册房地产估价师）
＊**（中国注册房地产估价师）
十三、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日
牙克石市铭泰房地产价格评估事务
二00七年四月
三日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
(完整word版)房地产估价报告-成本法
估价对象大部为90年代末建造的砖木结构房屋。其形态多为条形毛石基础，
37cm红砖墙体,双坡木屋架红瓦防水，天棚板条麻刀灰吊顶,内墙抹灰，普通木门、
窗，有水、电配置,土暖气供热,铺设地板、地砖。该部分房屋建筑年较晚维修养护
较好。根据《房屋完损等级评定标准》评定为完好房。（祥见分户估价报告）。
二、区域因素分析
估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。
该区域为阿荣旗那吉镇一类住宅区,距客运站、学校、商场等生活服务场所稍远,
主道路通达,居民区内以自然胡同为通道。该地地势低洼，缺乏排污、排水基础设施,
雨季受水患困扰。公共配套设施不完善，自然环境、人文环境不尽人意。
三、市场背景分析
几年来，阿荣旗的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定，地方财政稳
步增长，城镇产业结构调整顺利.经济的快速发展带动了住宅和房地产业的强增长.
经济社会发展，很大程度上提高了个人购房能力，支持了住房消费的升温。全旗新
增商品房市场供需两旺，存量房买卖大幅增长,交易活跃。近年来旧城改造项目的实
施，增加了拆迁安置的市场需求，房地产整体价格不断攀升,房地产市场进入一个生
机勃勃的新阶段.
四、最高最佳使用分析
房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法
律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价
值的使用。本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现
状为估价对象的最佳使用。
五、估价方法
市场比较法、成本法.
(完整word版)房地产估价报告-成本法
《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法(修订稿）》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、占地面积、新旧程度、建筑结构形式、使用率、朝向、配套设施、装修等因素，以房地产市场评估价格确定。
区位补偿按被拆迁房屋建筑面积补偿，补偿标准按旗人民政府公布的区位等级确定。
根据以上规定，本次估价以《2007阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发(2007）9号文公布的那吉镇地区房屋评估市场指导价为基准，采用市场比较法、成本法对估价对象进行区位、房屋状况综合修正后确定房屋的价格，然后评估附属物价格和装修、装饰的价格，几项加总后即为货币补偿的金额。
初步评估结果确定后公示七天，并将《拆迁估价结果（初步)》发给拆迁当事人，听取当事人的意见。公示期对放映的问题进行处理，对评估或计算有误的予以更正或重估,遗漏、高估项目的进行增补、核减,最后出具正式估价报告
六、测算过程
估价对象估价总额=主房价格+装修价格+附属物价格（一）、区位指导价的确定：根据委托方提供的资料，拆迁区域为一类住宅区位，《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的区位指导价为200-150元/m2，采用市场比较法修正后确定本次评估区位价定为200元/m2。再根据估价对象临街状况,对临街第一排住宅房屋区位补偿价格修正+30%。(二）、房屋市场指导价的确定：1、房屋结构以产权证标明的为准；对结构有争议的以拆迁当事人协商的为准；协商不成的，以委托方确定的结构为准.2、房屋用途以产权证标明的用途为准，拆迁区域估价对象全部为住宅用途。3、房屋建筑面积以实测为准。
4、房屋市场指导价
(完整word版)房地产估价报告-成本法
采用成本法评估确定：标准砖混结构平房为640元/m2;标准砖木结
构平房为590元/m2；标准土木结构平房为410元/m2。
（三）、房屋成新率确定:
采用耐用年限法、实际观察法。
（四）、实物状况修正
采用成本法将估价对象的实物状况与《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评
估市场指导价格》中规定的房屋的主要特征相对照,对价格有较大影响超出或低于标
准的予以综合修正。主要有外墙体、屋架、屋面防水、室内排水系统及设施、檐高
及室内净高、采暖方式.
土木结构房屋的标准为土墙、草盖、木门窗、水泥地面、纸棚、火墙（炕）采
暖。
(五)、装修、附属物价格=单价×数量
1、装修、装饰的界定:除实物状况修正内容以外的,室外墙面、室内墙面、地面、
天棚超出实物标准有较大资金投入，对房地产价格有较大影响的单项工程。
2、附属物的界定：《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十二条规
定：“附属物是指被拆迁人不以其为主而又与其生产、生活有关的房屋或建筑物。
包括仓房、门斗、院墙、大门、厕所、有投入资金的石砌排水沟和桥涵、水井、地
窖、地下污水井、水泥地面等属于附属物”.
3、数量：以实际测量为准.
4、价格：根据《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订搞）第二十二条规定，
附属物、装修、装饰物的价格按成本折旧予以补偿.
（六）、例：温国柱先生被拆迁房屋拆迁货币补偿金额：
估价对象概况：
(完整word版)房地产估价报告-成本法
估价对象座落于内蒙古第二建设股份有限公司拆迁范围之内,产权证
010600038号,产权证载明房屋使用用途为住宅、建筑面积40。00m2，实际测量
为41。06m2.以划拨方式取得土地使用权。
区位等级:住宅一级，区位指导价：200元/m2，估价对象为临街房屋区位指导
价修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2.
估价对象为：砖木结构房屋，条形毛石基础，37cm红砖墙体,外墙南侧腰线以
下抹灰,其余清水外墙。平屋面油纸防水,室内水泥地坪，双层木窗，半玻木质门,无
灰天棚，内墙面普通抹灰，室内净(檐）高2.65m,电照齐全,火墙取暖.
1、主房：
基准价:590元/m2
状况修正：
净(檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元;无红瓦屋面－22元；无灰天棚－10
元;无暖气－20元.合计－61元/m2
评估单价:590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2
评估额：760元/m2×41.06m2＝31，206元
2、装修、装饰：
水泥抹灰：
8元/m2×6。44m2＝52元
小计：52元
3、附属物:
（1）、电表：240元/块×1块＝240元
（2）、渗井：300元/眼×1眼＝300元
（3）、泵井：420元/眼×1眼＝420元
(4）、围墙：60元/m2×26。70m2＝1，602元
小计：2,562元
(完整word版)房地产估价报告-成本法
4、合计RMB:33，820元，人民币(大写）：叁万叁仟捌佰贰拾元整。
七、估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上,经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：
合计：RMB：4,400，430。00元。人民币（大写）:肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。八、估价人员：***(中国注册房地产估价师）
＊＊*（中国注册房地产估价师）九、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日
牙克石市铭泰房地产价格评估事务所二00七年四月三日
第一章总则
第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。
房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
市、县政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。
鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。
第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共
享。
第二章估价机构资质核准
第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。
国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。
第九条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
第十条各资质等级房地产估价机构的条件如下:
(一)一级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;
3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;
4.有15名以上专职注册房地产估价师;
5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;
6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
9.有固定的经营服务场所;
10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。
(二)二级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;
3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出
资额人民币60万元以上;
4.有8名以上专职注册房地产估价师;
5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;
6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
9.有固定的经营服务场所;
10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。
(三)三级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;
3.有3名以上专职注册房地产估价师;
4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2
名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
8.有固定的经营服务场所;
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。
第十一条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料:
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